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Es handelt es sich dabei um eine rein subjektive Auswahl. Vorab sei noch der Hinweis erlaubt, dass die häufig gehörte Behauptung, die Rechtsprechung sei immer nur mieterfreundlich, in dieser pauschalen Form nicht richtig ist. Unbestritten handelt es sich zwar grundsätzlich bei den gesetzlichen Regelungen des Mietrechts um reines Mieterschutzrecht, aber die Rechtsprechung, insbesondere die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, ist im Jahr 2013 ist ausgeglichen einzuordnen. So finden sich sowohl Entscheidungen, in denen die Rechte der Mieter, aber durchaus auch wichtige und praxisrelevante Entscheidungen, in denen die Rechte des Vermieters gestärkt werden. Im Folgenden sollen nun einige dieser Entscheidungen dargestellt werden:

Bunte Wände beim Auszug

In einer äußerst aktuellen Entscheidung vom 06.11.2013 hatte sich der Bundesgerichtshof mit der Fallgestaltung zu beschäftigen, dass ein Mieter, der vertraglich nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet war, bei Mietende die Räumlichkeiten in kräftigen Farben (rot, gelb, blau) zurückgegeben hatte. Ein einfaches Überstreichen vor der Neuvermietung war für den Vermieter nicht möglich. Dieser musste vielmehr zunächst eine Grundierung auftragen und dann alle Wand- und Deckenflächen zwei Mal mit Wandfarbe überstreichen. Der Bundesgerichtshof hat nun dem Vermieter in Höhe der entstanden Mehrkosten einen Schadensersatzanspruch zugesprochen. So ist der Mieter nach Auffassung des Bundesgerichtshofs jedenfalls dann zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht.

Diese Entscheidung sollten sich Mieter immer vor Augen führen, wenn sie während der Mietzeit ihre Wände bunt anstreichen wollen. So haben Mieter zwar während der Mietzeit das Recht, die Wohnung so zu dekorieren, wie sie wollen und können daher auch bunte Farbanstriche wählen. Sie müssen aber einkalkulieren, dass sie beim Auszug die ungewöhnlichen Anstriche beseitigen müssen, wenn sie sich nicht schadensersatzpflichtig machen wollen.

Unwirksame Quotenklausel

Eine weitere, äußerst praxisrelevante Entscheidung hat der Bundesgerichtshof im Jahr 2013 zur Frage der Wirksamkeit sog. Quotenabgeltungsklauseln getroffen. So sind beinahe in sämtlichen gängigen Standardmietverträgen sogenannte Schönheitsreparaturenklauseln enthalten, d.h. vertragliche Regelungen, mit denen sich der Mieter verpflichtet, die Wohnung in regelmäßigen Abständen zu renovieren. Zur Regelung der Fallgestaltung, dass der Mieter vor Ablauf dieser Fristen auszieht und der Vermieter daher noch keine vollständige Renovierung verlangen kann, werden in besagten Standardmietverträgen typischerweise Quotenabgeltungsklauseln verwendet, die dafür sorgen sollen, dass der Mieter wenigstens einen prozentualen Anteil (gemessen an seiner Mietzeit) an den Renovierungskosten zahlen muss. Eine solche Klausel ist nach bisheriger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dann wirksam, wenn sie nachvollziehbar und verständlich ist, und sie nicht auf starren Fristen beruht.

In der aktuellen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof nun eine in vielen Standardverträgen verwendete Quotenklausel für unwirksam erklärt, die Vorgaben zur Berechnung der anteiligen Renovierungskosten enthalten hat, und zwar wie folgt: „Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts".

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs benachteiligt diese Formulierung den Mieter unangemessen. So kann die Klausel nämlich dahingehend verstanden werden, dass dem Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Bemessung des Abgeltungsbetrages zukommt bzw. dass dem Mieter die Möglichkeit abgeschnitten wird, Einwendungen gegen die Richtigkeit des Kostenvoranschlages zu erheben. Dies benachteilige den Mieter unangemessen und daher ist die zitierte Klausel unwirksam. Dies hat zur Folge, dass Mieter, in deren Mietverträgen eine solche Regelung Verwendung gefunden hat, die anteiligen Renovierungskosten nicht bezahlen müssen. Somit kann den Mietern nur empfohlen werden, vor Übernahme von anteiligen Kosten die Wirksamkeit der im Mietvertrag aufgenommenen Regelungen durch einen Fachmann überprüfen zu lassen. Nach Auffassung des Deutschen Mieterbundes sind von dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs „Hunderttausende von Mietverhältnissen" betroffen.

Unzureichender Tritt- und Schallschutz

Ein Mangel der Mietsache liegt immer dann vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache von dem vertraglich vereinbarten Zustand abweicht. Behauptet ein Mieter, dass seine Wohnung unzureichend gegen Geräusche aus der Nachbarwohnung isoliert sei und möchte der Mieter daher die Miete mindern, ist zunächst zu klären, ob zwischen den Mietvertragsparteien spezielle Vereinbarungen zum Schallschutz getroffen wurden. Im Regelfall wird dies nicht der Fall sein. In diesem Fall, dass eine konkrete Vereinbarung über den Schallschutz nicht getroffen wurde, sind dann technischen Vorschriften (DIN-Normen) zur Beurteilung der Frage heranziehen, ob der vorhandene Schallschutz zumindest den Mindestanforderungen entspricht. Dabei sind grundsätzlich die DIN-Normen Beurteilungskriterium, die zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung gegolten haben.

Der Bundesgerichtshof musste sich nun mit der Frage auseinandersetzen, welche DIN-Normen, d.h. welcher Stand der Technik bei einem mehrfach modernisierten und sanierten Haus anzuwenden ist. Sind in einem solchen Fall die DIN-Normen, die in der Zeit der Errichtung gegolten haben oder die DIN-Normen, die im Zeitpunkt der Sanierung bzw. Modernisierung gegolten haben, anzuwenden. Nachdem sich insbesondere die Vorgaben für den Schallschutz in den letzten Jahren/Jahrzehnten wesentlich geändert haben, ist diese Frage äußert relevant für die Beurteilung, ob ein Mietmangel vorliegt oder nicht.

Der Bundesgerichtshof hat nun im Jahr 2013 entschieden, dass der Mieter nach einer Veränderung an einem älteren Gebäude nur dann die zum Zeitpunkt der Veränderung geltenden DIN-Anforderungen an den Tritt- und Luftschallschutz erwarten kann, wenn die Arbeiten an der Gebäudesubstanz von ihrer Intensität mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung vergleichbar sind. Andernfalls besteht nach Auffassung des Bundesgerichtshofs die Gefahr, dass die Vermieter die erforderlichen Erhalts- und Modernisierungsmaßnahmen weitestgehend unterlassen würden, um die mit der Anpassung der Mietsache an die geltenden DIN-Vorschriften verbundenen Kosten zu vermeiden. Somit wird im Einzelfall jeweils genauestens zu prüfen sein, in welchem Umfang Modernisierungs- bzw. Sanierungstätigkeiten durchgeführt worden sind.

Umlage von Grundsteuer

Mit einer weiteren Entscheidung, hat der Bundesgerichtshof im Jahr 2013 die Betriebskostenabrechnung für Vermieter zukünftig einfacher gemacht. So können Vermieter einer Eigentumswohnung die Grundsteuer nun leichter auf die Mieter umlegen. Nach bisheriger Rechtsprechung musste der Vermieter, wenn vertraglich kein Umlageschlüssel vereinbart war, die für das Gesamtobjekt anfallende Grundsteuer nach der Wohnfläche auf seine Mieter umlegen. Bei einer größeren Wohnungseigentumsanlage war dies ein erheblicher Aufwand, der die Kenntnisse aller Steuerbescheide voraussetzte. Nach der aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs kann der Vermieter den Grundsteuerbetrag, den das Finanzamt für die jeweilige Eigentumswohnung festgesetzt hat, einfach eins-zu-eins auf den Mieter umlegen.

Kündigung wegen Gitarrenunterricht

Mit dieser im April 2013 ergangenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs wurde die Rechtsprechung zur beruflichen Nutzung einer Mietwohnung fortgesetzt. Danach dürfen Vermieter Gitarrenunterricht in der Mietwohnung verbieten, wenn es zu Lärmstörungen und Streit im Haus kommt bzw. Vermieter können in diesem Fall dem störenden Mieter sogar kündigen.

Dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der Vermieter hatte einem Gitarrenlehrer das Mietverhältnis mit der Begründung gekündigt, der Gitarrenunterricht sei über Jahre hinweg ohne seine Erlaubnis erfolgt. Wegen des hierdurch verursachten Lärms sei es zu den Hausfrieden unzumutbar beeinträchtigenden Streitigkeiten mit Mitmietern gekommen. Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass ein Vermieter es nicht hinnehmen muss, wenn der Mieter in der angemieteten Wohnung seinen beruflichen oder gewerblichen Aktivitäten nachgeht, wen ihm dies nicht durch ausdrückliche Vereinbarung erlaubt sei. Zwar könne der Vermieter im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur beruflichen Nutzung der Wohnung zu erteilen. Dies gilt aber nur dann, wenn im Vergleich zur üblichen Nutzung von Wohnungen keine negativen Einwirkungen zu befürchten sind. Folgen dagegen negative Einwirkungen aus einer unerlaubten Nutzung, steht nach Auffassung des Bundesgerichtshofs dem Vermieter sogar ein Kündigungsrecht zu.

Hunde- und Katzenverbot

Im März 2013 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Mietvertragsklausel, wonach sich der Mieter verpflichtet, „keine Hunde und Katzen zu halten" unwirksam ist. Wird nämlich eine Hunde- und Katzenhaltung ohne Ausnahme und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verboten, benachteiligt dies nach Auffassung des Bundesgerichtshofs den Mieter unangemessen. So wären von einer solchen generellen und abstrakten Klausel ja etwa auch Blindenhunde und Therapiehunde ebenfalls betroffen. Es kann sehr wohl zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehören, einen Hund oder eine Katze in der Wohnung zu halten. Daher ist immer eine Entscheidung im Einzelfall erforderlich, bei der die Interessen von Mieter, Vermieter und Nachbarn im Haus abgewogen werden. Ein pauschales Verbot ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs dagegen in Mietverträgen nicht möglich.

Wie diesen beispielhaft dargestellten Entscheidungen zu entnehmen ist, hat sich auch im Jahre 2013 das Mietrecht durch die Rechtsprechung, insbesondere durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes in vielen Bereichen fortentwickelt. Dies wird auch zukünftig der Fall sein. Wir können aus diesem Grund sowohl Vermietern als auch Mietern nur dringend anraten, sich über diese Fortentwicklungen auf dem Laufenden zu halten, speziell sich fachmännisch beraten zu lassen, um im Einzelfall die richtige Strategie und das richtige Vorgehen beurteilen zu können.

 

Rechtsanwalt Dr. Markus Jungbauer
- Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht -
- Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht -

 

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