Nachdem die Mietzahlung die wichtigste Vertragspflicht des Mieters darstellt, hat es der Gesetzgeber grundsätzlich ermöglicht, dass der Vermieter einen mit den Mietzahlungen säumigen Mieter kurzfristig loswerden kann. So besteht im Falle eines Zahlungsverzuges nicht nur die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung, d. h. einer Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfrist, sondern es ist eine fristlose Kündigung möglich, d. h. eine Kündigung mit sofortiger Beendigungswirkung.

Die Voraussetzungen für das fristlose Kündigungsrecht wurden in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB statuiert: Danach muss der Mieter entweder an zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen mit der Entrichtung des Mietzinses oder einem nicht unerheblichen Teils des Mietzinses im Verzug sein; nicht unerheblich ist der rückständige Mietzins dann, wenn er den Mietzins für einen Monat übersteigt. Alternativ hierzu besteht das fristlose Kündigungsrecht auch dann, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung des Mietzinses in Höhe eines Betrages in Verzug gekommen ist, der den Mietzins für zwei Monate übersteigt.

Zu beachten ist hierbei, dass zur Miete im oben genannten Sinn nicht nur die Grundmiete, sondern auch die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkostenzahlungen gehören. Diese sind also rechnerisch mit einzubeziehen.

Liegen diese Voraussetzungen vor, so kann der Vermieter fristlos kündigen, d. h. das Mietverhältnis bereits zu dem Zeitpunkt beenden, in welchem dem Mieter die Kündigung zugeht.

Diese Kündigung muss selbstverständlich formell ordnungsgemäß sein, d. h. insbesondere, dass die Kündigung vom Vermieter im Original unterschrieben sein muss. Auch muss die Kündigung im Original übergeben werden. Die Übersendung per Telefax oder gar per E-Mail kann die gewünschte Rechtsfolge der Beendigung des Mietverhältnisses nicht herbeiführen. Daneben ist darauf zu achten, dass die Kündigung ordnungsgemäß begründet ist. Hierzu sollte sich das genaue Mietsaldo sowie die Begründung „Zahlungsverzug" aus dem Kündigungsschreiben eindeutig ergeben.

Beim Wohnraummietrecht besteht zusätzlich nun die Besonderheit, dass dem Mieter die Möglichkeit zusteht, eine ausgesprochene (und berechtigte) Kündigung nachträglich dadurch unwirksam zu machen, dass er den Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches in voller Höhe befriedigt bzw. sich eine öffentliche Stelle zur Befriedung verpflichtet. Diese Möglichkeit steht dem Mieter aber dann nicht zu, wenn innerhalb der letzten zwei Jahre von dieser Möglichkeit bereits einmal Gebrauch gemacht wurde.

Neben der fristlosen Kündigung hat der Vermieter die Möglichkeit, entweder kumulativ oder alternativ, auch eine ordentliche Kündigung wegen des Zahlungsverzuges auszusprechen, d. h. eine Kündigung, die das Mietverhältnis dann erst nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist beendet. Die oben dargestellte Möglichkeit des Mieters, die ausgesprochene Kündigung durch eine spätere Zahlung unwirksam zu machen, gibt es bei der ordentlichen Kündigung nicht.

Wurde eine Kündigung formal ordnungsgemäß ausgesprochen und damit das Mietverhältnis beendet, ist der Mieter unverzüglich zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet. Kommt er dem nicht nach, so darf der Vermieter aber nicht zur Selbsthilfe schreiten. So ist die Unverletzlichkeit der Wohnung in Artikel 13 Grundgesetz erheblich geschützt. Es bedarf daher einer gerichtlichen Räumungsklage, will ein Mieter trotz ausgesprochener Kündigung die Wohnung nicht herausgeben. Im Regelfall wird das Räumungsverfahren, zumindest wenn der Sachverhalt eindeutig ist, zu einem Erfolg führen, d. h. zu einem Räumungstitel, mit dem dann die Zwangsräumung betrieben werden kann. Problematisch sind in diesem Zusammenhang die Kosten des Räumungsverfahrens. Zwar wird im Regelfall auch hierüber ein Kostentitel gegen den Mieter ergehen. Ob diese Kosten aber vom säumigen Mieter dann in wirtschaftlicher Hinsicht beigetrieben werden können, ist häufig fraglich.

Nichtsdestotrotz gilt hier der eindeutige Grundsatz: „Lieber ein Ende mit Schrecken, als ein Schrecken ohne Ende!" Es sollte jedoch sichergestellt sein, dass dann im Rahmen eines Räumungsverfahrens keine Fehler passieren. Vor diesem Hintergrund können wir Ihnen nur anraten, sich bereits vor Ausspruch der fristlosen Kündigung anwaltlicher Hilfe, bestenfalls durch einen erfahrenen Fachanwalt, zu bedienen.

Rechtsanwalt Dr. Markus Jungbauer
- Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht -
- Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht -