Dies zum einen durch regelmäßige Reformen des Gesetzgebers - so wirft eine für das Jahr 2013 angekündigte Mietrechtsreform bereits ihre Schatten voraus -, zum anderen - und insbesondere - aber auch durch eine ständige Fortentwicklung und Änderung der mietrechtlichen Rechtsprechung durch den Bundesgerichtshof, die sich dann auch auf die Instanzrechtsprechung der Amtsgerichte, auch der regionalen Amtsgerichte in Weißenburg, Ansbach oder Ingolstadt, direkt niederschlägt. Auf Grund dieses ständigen Wandels sind spezielle Kenntnisse auf diesem Gebiet unumgänglich. Nur wer das Recht kennt, kann dieses anwenden bzw. sich als Vermieter oder Mieter richtig verhalten. Aus diesem Grund haben wir Ihnen nachfolgend einige wichtige Entscheidungen des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2012, wobei es sich selbstverständlich um eine rein subjektive Auswahl handelt, zusammengestellt:

1. In einem Fall, den der Bundesgerichtshof im Jahr 2012 zu entscheiden hatte, hatte der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen auf der Basis einer vorangegangenen Abrechnung erhöht. Hiermit war der Mieter nicht einverstanden gewesen und hatte seine Vorauszahlungen nicht angepasst. Nachdem die Addition der fehlenden Vorauszahlungsbeträge eine entsprechende Summe von zwei Monatsmieten ergeben hatte, wurde seitens des Vermieters die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges ausgesprochen. Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof nun entschieden hat. Einem Vermieter steht ein fristloses Kündigungsrecht wegen Zahlungsverzuges nämlich nicht nur dann zu, wenn der Mieter mit Zahlungen der Grundmiete in einem bestimmten Umfang in Verzug gerät, sondern auch dann, wenn der Mieter mit Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug kommt.

2. Strittig war häufig, ob die Kosten für Brennstoff (Heizöl oder Gas), welche im Abrechnungszeitraum verbraucht wurden oder die Kosten, die im Abrechnungszeitraum bezahlt wurden, in die Betriebskostenabrechnung einzustellen sind. Der Bundesgerichtshof hat nun im Jahre 2012 entschieden, dass der Vermieter in eine Heizkostenabrechnung nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum auch tatsächlich verbrauchten Brennstoffes ansetzen darf. Eine Abrechnung nach den im Abrechnungszeitraum gezahlten Rechnungen (sogenanntes Abflussprinzip) ist nicht zulässig.

3. In einer weiteren Entscheidung hat sich der Bundesgerichtshof auch mit abgerechneten Wasserkosten auseinandergesetzt. Hier hatte der Vermieter zwar zur Ermöglichung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung einen Wasserkostenzähler angebracht, jedoch die Ablesung vergessen. In diesem Fall steht nach dem Bundesgerichtshof dem Mieter ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 % zu. Gleiches gilt nach einer Entscheidung aus dem Jahre 2012 auch dann, wenn die gesetzlichen Eichfristen für den Wasserzähler abgelaufen sind.

4. Ist der Mieter mit einer Betriebskostenabrechnung nicht einverstanden, so hat er nach der gesetzlichen Regelung des § 556 BGB Einwendungen spätestens innerhalb von zwölf Monaten nach Zustellung der Abrechnung geltend zu machen. Nun hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass diese Einwendungsfrist auch für den Einwand gilt, der Vermieter habe vertraglich nicht vereinbarte Betriebskosten in seine Abrechnung eingestellt. Wird dieser Einwand erst nach Ablauf eines Jahres vorgebracht, ist dieser nicht mehr zu berücksichtigen.

5. Wie beinahe jedes Gericht hat sich der Bundesgerichtshof auch im Jahre 2012 mit einer Schönheitsreparaturenklausel auseinandergesetzt bzw. seine Rechtsprechung insoweit weiterentwickelt. So ist bei einem Formularmietvertrag zu unterscheiden, ob es sich um eine sogenannte starre Klausel, wonach dem Vermieter also zum Beispiel vorgeschrieben wird, dass in bestimmten Abständen – unabhängig vom Zustand der Wohnung – Arbeiten auszuführen sind, oder um eine flexible Klausel handelt. Der Bundesgerichtshof hat nun die Formulierung „regelmäßig nach Ablauf bestimmter Fristen" als flexible, und damit wirksame Klausel eingeordnet.

6. Hat der Mieter im Vertrauen auf eine im Mietvertrag verwendete, allerdings unwirksame Schönheitsreparaturenklausel entsprechende Arbeiten durchgeführt, kann er sich diese Kosten vom Vermieter erstatten lassen. Dies hatte der Bundesgerichtshof schon vor geraumer Zeit so festgelegt. Im Jahre 2012 hat der Bundesgerichtshof die Rechtsprechung insoweit ergänzt und festgestellt, dass dieser Anspruch seitens des Mieters allerdings nur innerhalb von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht werden kann. Dies gilt unabhängig davon, ob der Mieter in Unkenntnis der Rechtslage diese Reparaturen selbst durchgeführt hat oder ob er für die Arbeiten dem Vermieter einen Abgeltungsbetrag gezahlt hat.

7. Auch die Kautionsrechtsprechung wurde im Jahre 2012 fortentwickelt. So hat der Bundesgerichtshof zum einen entschieden, dass im Falle des Verkaufes einer vermieteten Wohnung auch der Erwerber vom Mieter die im Mietvertrag vereinbarte Kaution verlangen kann, wenn diese bislang noch nicht bezahlt wurde. Insoweit geht der Kautionszahlungsanspruch auf den Erwerber nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nun über. Zum anderen hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass der Vermieter, wenn er noch Forderungen gegen seinen Mieter besitzt, diese nicht mit einer Kaution aus einem anderen Mietverhältnis gegenüber dem Mieter aufrechnen kann.

Bei den vorgenannten Entscheidungen handelt es sich, wie bereits dargestellt, um eine rein subjektive Auswahl. Die Liste für das Mietrecht wichtiger Entscheidungen aus dem Jahr 2012 könnte beinahe beliebig fortgesetzt werden. Es ist daher nochmals darauf hinzuweisen, dass ein ordnungsgemäßes Verhalten von Vermieter und Mieter voraussetzt, dass man die gegenseitigen Rechte und Pflichten kennt. Wir können Ihnen daher nur dringend anraten, im Falle der Unklarheit bzw. im Streitfalle sich an einen in diesem Gebiet wirklich kompetenten Berater zu wenden.

Rechtsanwalt Dr. Markus Jungbauer
- Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht -
- Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht -