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So weit, so gut. Häufig besteht jedoch die Problematik, dass der Einbrecher von der Polizei gar nicht ermittelbar ist und daher Schadensersatzansprüche gegen ihn auch nicht geltend gemacht werden können. Was passiert aber dann hinsichtlich der eingetretenen Schäden? In dieser Fallkonstellation des Einbruchs in eine Mietwohnung stellt sich für den Mieter daher die Frage, ob er nicht seinen Vermieter auf Ersatz des Schadens in Anspruch nehmen kann, bzw. für den Vermieter die Frage, ob er sich nicht für Schäden am Mieter schadlos halten kann.

 

1. Ansprüche des Mieters

Hauptgeschädigter bei einem Einbruchsdiebstahl in eine Mietwohnung ist im Regelfall der Mieter, der ja in den betroffenen Räumlichkeiten wohnt, und dessen persönliches Hab und Gut zum Tatobjekt des Diebstahls wird. Kann dieser seinen Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen? Als Grundsatz ist insoweit wohl festzustellen, dass der Vermieter in aller Regel nicht verpflichtet ist, Schäden oder Verluste durch Diebstahl an Gegenständen des Mieters auszugleichen. Dies kann in Einzelfall aber anders sein.

So sind Vermieter mietrechtlich dazu verpflichtet, das Mietobjekt in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu übergeben und zu erhalten. Die Räume müssen somit für den vereinbarten Nutzungszweck geeignet sein. Dazu gehört auch, dass die Räume den üblichen Sicherheitsstandard erfüllen. Haben die Parteien darüber keine konkrete Absprache getroffen, ist im Einzelfall zu prüfen, welchen Sicherheitsstandard der Mieter auf Grund seines Vertrages vom Vermieter verlangen kann.

So hat etwa der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 07.06.2006 entschieden, dass der Vermieter für Schäden des Mieters haftet, wenn eine nur unzureichend vermauerte Wandöffnung den Einbruch in die vermieteten Räumlichkeiten erleichtert hat. In dem entschiedenen Fall hatte sich im Mauerwerk eine ehemalige Tür- oder Fensteröffnung befunden, die ohne Verbund mit dem Restmauerwerk zugemauert worden war. Durch diese Öffnung ist der Einbruchsdiebstahl verübt worden. Für einen solchen Mangel der Mietsache, der von Anfang an vorgelegen hat, hat der Vermieter dann auch ohne Verschulden einzustehen (sogenannte Garantiehaftung).

Das Amtsgericht Schöneberg hat in einer Entscheidung vom 26.11.2007 ebenfalls den Vermieter schadensersatzpflichtig gesehen, weil er den Sicherheitsstandard zu niedrig angesetzt hatte. So war in diesem Fall das Schloss der Wohnungseingangstüre nach den Feststellungen eines Sachverständigen selbst für einen Laien durch eine Plastikkarte leicht zu öffnen.

Ebenso haftet der Vermieter, dann allerdings verschuldensabhängig, wenn er nicht dafür Sorge trägt, dass ihm bekannte Mängel, die während der Mietzeit auftreten, abgestellt werden. Ist dem Vermieter etwa bekannt, dass Defekte oder Mängel an Schlössern oder Fenstern vorliegen und unternimmt hiergegen nichts und kommt es auf Grund dieses Nichthandels des Vermieters dann zu einem Einbruchsdiebstahl, so hat der Vermieter für einen Schaden des Mieters einzustehen. Dieses Fehlverhalten muss der Mieter allerdings dem Vermieter konkret nachweisen können.

Zusammenfassend ist daher festzustellen, dass ausnahmsweise eine Haftung des Vermieters bei Diebstahlschäden des Mieters dann besteht, wenn entweder die Bauweise der vermieteten Räumlichkeiten nicht dem üblichen Sicherheitsstandard entsprochen hat und dadurch der Einbruch ermöglicht wird, oder aber wenn der Vermieter nicht tätig wird, obwohl ihm Sicherheitsmängel angezeigt oder auf sonstige Weise bekannt wurden.

2. Ansprüche des Vermieters

Auch der Vermieter wird - als Eigentümer der Mietwohnung - im Regelfall durch einen Einbruchsdiebstahl geschädigt werden. Typischerweise werden die Wohnungseingangstüre, Fenster oder sonstige Zugänge beschädigt, oder Schäden werden auch häufig durch ein rasches und brutales Durchsuchen der Wohnung verursacht, oder es kommt schlichtweg zu Vandalismusschäden in diesem Zusammenhang. Kann der Vermieter den Mieter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen?

Diese Frage ist grundsätzlich mit Nein zu beantworten. So ist es der Vermieter, der zur Instandsetzung des Objekts während der gesamten Mietzeit verpflichtet ist, d. h. der auf eigene Kosten für Ausbesserungen und Reparaturen Sorge tragen muss, wenn Schäden oder Mängel am Mietobjekt auftreten. Dieser Grundsatz gilt sowohl für die Wohnraumvermietung, als auch für die Gewerbemiete. Der Vermieter muss also im Grundsatz alle Schäden am Gebäude, die von einem Einbrecher verursacht werden, auf eigene Kosten beseitigen; wie im Übrigen bei allen Fällen „höherer Gewalt" auch.

Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Erstattung von Einbruchsschäden besteht ausnahmsweise nur dann, wenn der Mieter eine ihm vorwerfbare Mitursache für den Einbruch gesetzt hat. Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter bestehen daher nur dann, wenn diesem ein konkretes Verschulden vorgeworfen werden kann.

Als klassische Beispiele für vorwerfbares Verschulden des Mieters in diesem Zusammenhang sind zu nennen, wenn der Mieter seine Wohnungstür etwa offen stehen lässt oder nicht hinreichend abschließt. Ebenfalls ein eine Haftung auslösendes Verhalten liegt dann vor, wenn der Mieter ein leicht erreichbares (etwa durch ein Baugerüst) Fenster über Nacht geöffnet lässt. Dem ist es gleichzustellen, wenn ein Fenster über längeren Zeitraum - während einer Urlaubsabwesenheit - gekippt ist, und sich hierdurch dann der Einstieg in die Wohnung ereignet.

Darüber hinaus hat der Mieter die Pflicht, etwaig entdeckte Schäden an Fenstern oder Wohnungseingangstüren dem Vermieter unverzüglich zu melden. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, kann der Vermieter selbstverständlich keine Reparatur leisten. Kommt es hierdurch dann zu einem Einbruchsdiebstahl, kann der Vermieter den Mieter auf Grund der Verletzung der vertraglichen Pflicht zur Anzeige von Schäden und Beschädigungen in Anspruch nehmen.

Gleiches gilt auch dann, wenn der Mieter seine Obhutspflicht im Hinblick auf die Schlüssel zur Wohnung verletzt. So hat etwa das Amtsgericht Frankfurt/Main in einem Urteil vom 12.05.2010 festgestellt, dass das offene Liegenlassen eines Schlüsselbundes einen Verstoß gegen mietvertragliche Pflichten darstellt und eine Haftung auslöst. Im konkreten Fall hatte der Mieter seine Wohnungsschlüssel auf dem Tisch im Behandlungszimmer des Arztes liegengelassen. Kommt es auf Grund einer solchen Obhutspflichtverletzung zu einem Schaden, kann der Vermieter den Mieter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen.

Diese Inanspruchnahme des Mieters stellt aber die Ausnahme dar, so dass im Grundsatz der Vermieter für die eigenen Schäden selbst aufzukommen hat, wenn der Einbrecher, aus welchem Grund auch immer, nicht in Anspruch genommen werden kann.

Zusammengefasst ist daher festzustellen, dass im Regelfall bei einem Einbruchsdiebstahl sich Vermieter und Mieter nur am Täter schadlos halten können, aber keine Ansprüche gegeneinander besitzen. Etwas anderes kann sich aber auf Grund einer speziellen Situation im konkreten Einzelfall ergeben. Insoweit können wir nur dringend anraten, bei einer solchen Fallgestaltung unverzügliche Beratung durch Spezialisten in Anspruch zu nehmen.

 

Rechtsanwalt Dr. Markus Jungbauer
- Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht -
- Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht -

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