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Rechtsanwaltskanzlei Dr. Grimme Dr. Jungbauer Birnthaler

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Das Gesetz schweigt sich hierzu weitestgehend aus. § 546 BGB regelt lediglich, dass der Mieter verpflichtet ist, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Eine Regelung über den zu fordernden Rückgabezustand findet sich jedoch im Gesetz nicht.

In der Rechtsprechung ist folgender Grundsatz diesbezüglich anerkannt: Nachdem der Mieter die Mietsache während der Mietdauer lediglich benutzen, aber nicht endgültig behalten, verändern oder zerstören darf, hat der Mieter nach Ende der Mietzeit die Mieträumlichkeiten grundsätzlich in dem Zustand zurückzugeben in dem diese sich im Zeitpunkt der Anmietung befunden haben. Ausgenommen von diesem Grundsatz sind Veränderungen und Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch eingetreten sind.

 

So führt eine Nutzung regelmäßig zu einer Abnutzung bzw. einer Veränderung. Gem. § 538 BGB hat der Mieter sämtliche Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch entstanden sind, also durch eine übliche Wohnnutzung, nicht zu vertreten, d. h. er kann die Mietsache in dem Zustand zurückgeben, der durch einen solchen üblichen Mietgebrauch entstanden ist.

Regelmäßig ist es jedoch so, dass die Mietvertragsparteien einen bestimmten Rückgabezustand im Mietvertrag vereinbaren. Bedeutsam sind in diesem Zusammenhang insbesondere Vereinbarungen über eine Renovierungsverpflichtung, so genannte Schönheitsreparaturenklauseln. Gegenstand solcher Klauseln sind gerade die Veränderungen, die durch das übliche Wohnverhalten entstehen; umfasst sind also klassischerweise das Tapezieren, Streichen der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, der Heizkörper, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Ist keine explizite Regelung im Mietvertrag zu dieser Thematik getroffen worden, so ist es die Aufgabe des Vermieters, während der Mietzeit diese Arbeiten durchzuführen, jedenfalls soweit diese Arbeiten durch das übliche Wohnverhalten des Mieters erforderlich werden. Dies ist nochmals zu betonen: Ohne ausdrückliche Regelung ist es am Vermieter, den ursprünglichen Zustand des Mietobjekts durch regelmäßigen Schönheitsreparaturen zu erhalten. Dies gilt selbstverständlich auch für den Rückgabezustand.

Ist keine Regelung getroffen, müssen Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch übliches Wohnverhalten verursacht worden sind, vom Vermieter ausgebessert werden. Der Mieter hat dann die Wohnung lediglich besenrein und frei von Beschädigungen zurückzugeben. Als besenrein wird nach einer gängigen Definition des Bundesgerichtshofs „lediglich" die Beseitigung grober Verschmutzungen bezeichnet. Der Zustand besenrein ist im Einzelfall zu beurteilen. Hinsichtlich der Reinigung von Teppichböden hat der Bundesgerichtshof im Jahre 2009 beispielsweise entschieden, dass nur die übliche Reinigung von Schmutz, aber keine Grundreinigung erforderlich ist.

Nachdem die oben dargestellte Konsequenz von Vermietern nicht gewünscht wird, wird häufig versucht, die Verpflichtung zur Übernahme der laufenden Schönheitsreparaturen während der Mietzeit, insbesondere aber die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen am Mietende auf den Mieter zu übertragen. So werden in Mietverträgen regelmäßig Schönheitsreparaturenklauseln verwendet. Es existiert zwischenzeitlich eine umfangreiche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die sich mit der Frage der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturenklauseln auseinandersetzt. So wurden zahlreiche häufig verwendete Klauseln vom Bundesgerichtshof - wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters - für unwirksam erklärt; dies gilt insbesondere dann, wenn die Schönheitsreparaturen in so genannten starren Fristenabständen durchzuführen sind, ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung oder aber – wie dies häufig der Fall ist – wenn eine Endrenovierung vom Vermieter verlangt wird. Hier ist jeweils im Einzelfall genau zu prüfen, ob die Vereinbarung einer solchen Schönheitsreparaturenklausel wirksam ist oder nicht. Kommt man zu einer Wirksamkeit, muss der Mieter die entsprechende Verpflichtung übernehmen, was sich dann auch auf den geforderten Rückgabezustand auswirkt. Ergibt sich, dass die Schönheitsreparaturenklausel unwirksam ist, verbleibt es bei dem oben dargestellten Grundsatz, dass vom Mieter keine besonderen Leistungen bezüglich des Rückgabezustandes verlangt werden können.

Der Bundesgerichtshof geht sogar noch einen Schritt weiter. Führt der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen aus, und zwar im Vertrauen auf eine im Mietvertrag vorgenommene Schönheitsreparaturenklausel, die nach den dargestellten Rechtsprechungsgrundsätzen unwirksam ist, kann der Mieter für diese rechtsgrundlos erbrachten Schönheitsreparaturen einen Ersatzanspruch gegen den Vermieter geltend machen. Dieser Ersatzanspruch erfasst nicht nur die Kosten einer Fremdfirma, sondern auch erbrachte Eigenleistungen sowie aufgewendetes Material.

Der Bundesgerichtshof hatte sich in einer hochaktuellen Entscheidung vom 04.05.2011 mit der Frage zu beschäftigen, wann diese Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die bei Ende des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung ausgeführt hat, verjähren. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs tritt eine Verjährung binnen sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses ein.

Es kann daher nur angeraten werden, dass bei bevorstehender Beendigung eines Mietverhältnisses die vertraglichen Regelungen genauestens überprüft werden, ob und welche Leistungen seitens des Mieters bezüglich des Rückgabezustandes auszuführen sind. Insbesondere sollte zwischen den Mietvertragsparteien versucht werden, eine einvernehmliche Abstimmung dahingehend zu erzielen, von wem welche Leistungen konkret zu erbringen sind. Dies ist sinnvoll, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

 

Rechtsanwalt Dr. Markus Jungbauer
- Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht -
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